Ny skatt på fritidsbostäder i Albanien: Vad förändras från och med den 1 januari 2026 och hur påverkar det dig?

Den albanska regeringen har ett dubbelt syfte med den nya skatten:

• att minska antalet bostäder som står tomma
• att öka omsättningen på fastighetsmarknaden genom att stimulera försäljning och uthyrning

Men vad innebär detta i praktiken för privatpersoner, investerare och fastighetsmäklare?

2. Vad innebär den nya skatten?

Den nya skatten tillämpas på individer eller familjer som äger mer än en bostad i Albanien.

• Den första bostaden (familjens permanentbostad) är inte föremål för tilläggsskatten
• Ytterligare bostäder (fritidsbostäder) och övriga bostadsfastigheter beskattas enligt en ny skattemodell, som förväntas basera sig på referensvärdet på marknaden.
• Syftet är att motverka att bostäder hålls tomma genom att uppmuntra ägarna till uthyrning eller försäljning.

3. Varför införs skatten?

Flera faktorer ligger bakom beslutet:

• Ett stort antal tomma lägenheter: Enligt inofficiella uppgifter finns det tusentals obebodda lägenheter i Tirana och andra större städer.
• Marknadsspekulation: Många investerare köper bostäder enbart för att parkera kapital, utan avsikt att använda eller hyra ut dem.
• Prisökningar: Den artificiella efterfrågan har drivit upp priserna och gjort det svårare för många familjer att köpa en första bostad.
• Socialpolitiska skäl: Skatten ses som ett verktyg för att minska obalansen mellan de som äger flera fastigheter och de som saknar bostad.

4. Hur kommer skatten att fungera?

De tekniska detaljerna diskuteras fortfarande, men flera modeller övervägs:

1. Fast årsavgift – ett fast belopp för varje ytterligare lägenhet
2. Procentuell skatt på marknadsvärdet – en procentsats av referensvärdet eller försäljningspriset
3. Progressiv beskattning – ju fler bostäder, desto högre skattebörda

Det förväntas att modellen kommer att omfatta både bostadens värde och dess geografiska läge. En lägenhet i centrala Tirana kommer sannolikt inte att beskattas på samma sätt som en bostad i ett landsbygdsområde.

5. Hur påverkas privatpersoner?

För familjer som endast äger en permanentbostad förändras ingenting.
För de som har ärvt eller köpt en extra bostad innebär reformen:

• en årlig tilläggsskatt
• behov av att överväga uthyrning eller försäljning om kostnaden blir tillräckligt stor

Detta förväntas öka utbudet på marknadenoch därmed dämpa prisökningarna.

6. Följder för investerare

För större investerare innebär reformen en strukturell förändring.

• "Buy and hold”-strategier (köp och behåll utan uthyrning) blir mindre lönsamma.
• Det räcker inte för investerare att enbart beräkna köp- och hyreskostnaderna – även den nya årliga skatten måste beaktas.
• Ägare av flera tomma bostäder kan komma att föredra att sälja eller hyra ut dem.

7. Effekter på hyresmarknaden

En effekt som förväntas är ett ökat utbud av hyresbostäder..

• Många ägare skulle föredra en månatlig inkomst från uthyrning framför en skatt på en lägenhet som står tom.
• Detta kan leda till en sänkning av hyrespriserna, särskilt i områden där det finns ett stort antal tomma lägenheter.

8. Effekter på försäljningsmarknaden

Samtidigt förväntas intressanta utvecklingar på försäljningsmarknaden:

• Fler lägenheter till salu – eftersom ägarna helst undviker skatten.
• Möjligheter för nya köpare – en utbudsökning leder till sjunkande priser eller flexiblare inköpsvillkor.
• Marknadsstabilisering – mindre spekulation kan skapa en sundare marknad på lång sikt.

9. Jämförelse med andra länder

Liknande skatter har funnits sedan länge i många länder:

• I Frankrikefinns det en skatt på tomma bostäder.
• I Tysklandfinns det avgifter för obebodda lägenheter i vissa städer.
• I Kanada (Vancouver)har en särskild ”empty homes tax” införts för att motverka bostadsbrist.

Därmed är denna åtgärd inte unik för Albanien, utan del av en bredare internationell trend som syftar till att stabilisera bostadsmarknaderna.

10. Vad innebär detta för fastighetsmäklare?

För mäklare innebär denna skatt både en utmaning och en möjlighet:

• Utmaning: Mäklare kommer att behöva hantera pressen från stressade ägare som vill sälja snabbt.
• Möjlighet: Ett ökat antal lägenheter på marknaden innebär fler annonser, fler affärer och ökade provisioner.

Mäklarfirmor bör positionera sig som finansiella rådgivare och hjälpa kunderna att fatta strategiska beslut.

11. Vad bör du göra redan idag?

• Analysera ditt fastighetsinnehav – hur många lägenheter du har och vilka som faktiskt används.
• Beräkna kostnaderna – hur mycket kommer du att betala från och med 2026?
• Tänk igenom strategin – tänker du hyra eller sälja?

Den nya skatten på fritidsbostäder är en reform som kommer att innebära en betydande förändring inom fastighetsförvaltningen i Albanien.

• För privatpersoner: större ansvar för extra bostäder
• För investerare: mer kalkyler, mindre spekulation
• För marknaden: ökad omsättning och möjligtvis mer balanserade priser
• För mäklare: möjlighet att vinna mark, förutsatt att de lyckas positionera sig som experter

I slutändan är frågan som alla bör ställa sig: Är det värt att låta en lägenhet stå tom, eller är det dags att börja nyttja den?

MARE, som ledande företag på fastighetsmarknaden, erbjuder inte bara fastighetsförmedling utan även omfattande rådgivning och praktiskt stöd för individer eller familjer som påverkas av den nya skatten.